PAD « Casernes » : Ixelles propose des pistes pour améliorer le projet

La Commune d’Ixelles a rendu son avis officiel relatif au Projet de Plan d’Aménagement Directeur (PAD) « Anciennes Casernes d’Ixelles », dans le cadre de l’enquête publique. Un avis favorable sous réserves.

Si la Commune accueille favorablement la reconversion du site en Cité universitaire et quartier de logements familiaux – un projet ambitieux, qualitatif et soucieux de la préservation du patrimoine -, elle souhaite néanmoins qu’il soit amélioré.

Pour Ixelles,  il est primordial que le site reste intégralement public et offre uniquement des fonctions qui ne trouvent pas leur place sur le marché privé : des équipements collectifs et du logement. Elle insiste sur l’indispensable réalisation de logements étudiants abordables, de logements familiaux sociaux.

La Commune attire l’attention de la Région sur certains défaut du projet :

  • la densité excessive du projet (26.000 hab/km², moyenne régionale = 7.000 hab/km²),
  • les gabarits inadmissibles de certains immeubles (R+6 alors que les immeubles du quartier sont R+3)
  • la trop petite taille de l’espace vert projeté (seulement moins de la moitié d’un terrain de foot)
  • l’absence d’école
  • le maintien du mur d’enceinte des casernes qui ne contribue pas à activer et améliorer l’espace public de l’avenue de la Couronne, et ferme le site à son environnement.

 

Projet de Plan d’Aménagement Directeur « Anciennes Casernes d’Ixelles »

Avis de la Commune d’Ixelles

La Commune d’Ixelles accueille favorablement la reconversion du site des anciennes casernes de gendarmerie, aujourd’hui inoccupé, en un quartier mêlant une diversité de fonctions urbaines et respectant la grande valeur patrimoniale des lieux.

La reconversion de cette portion de territoire en une cité universitaire internationale et en un quartier d’habitations familiales répond au double constat d’un déficit de logements familiaux et de logements universitaires à prix modérés en Région de Bruxelles-Capitale. L’implantation d’équipements, de services, d’une offre commerciale utiles à la vie de proximité ainsi que la création d’un espace vert et d’une grande esplanade constituent une opportunité intéressante pour améliorer l’agrément d’un quartier aujourd’hui majoritairement résidentiel.

Par ailleurs, la Commune tient à compléter le constat fait dans le cadre du PAD par celui d’un déficit de logements à vocation sociale en Région de Bruxelles-Capitale et à Ixelles, en particulier. Aussi, l’implantation sur le site de logements publics à finalité sociale, et particulièrement des logements sociaux, permettrait d’également rencontrer cet enjeu socio-démographique.

Cela étant, la Commune fait les observations suivantes sur le projet de PAD afin de trouver un juste équilibre entre le redéveloppement envisagé et l’environnement existant dans lequel il s’inscrit :

 

En ce qui concerne la densité envisagée

La densité construite projetée sur le site est de 58.866 m² de superficie de plancher hors sol pour une surface au sol de 38.500 m², soit un rapport P/S de 1,52. Cette valeur est  comparable aux densités des quartiers alentours bien qu’il faille souligner que ce rapport P/S est sous-évalué puisqu’il intègre une place, un espace vert et des voies de desserte[1].

Quoi qu’il en soit, par-delà cet indicateur, c’est la forme urbaine de la densité qui est importante pour sa bonne insertion dans le contexte existant et son acceptabilité par les habitants du quartier aussi bien que par les autorités communales.

Aussi, la Commune souscrit-elle de manière générale aux principes urbanistiques d’ordonnancement et de gabarit des constructions développés dans le projet de PAD et, en particulier, ceux relatifs aux bâtiments d’intérêt patrimonial et ceux consistant à prévoir un rapport visuel entre le site et la rue (percées) ainsi qu’à créer une variation volumétrique des constructions et des reculs par rapport à l’alignement pour la zone consacrée aux logements familiaux de la rue Juliette Wytsman.

Néanmoins, en ce qui concerne les gabarits, la Commune estime que la relation aux quartiers limitrophes et la situation sur le site (notamment son ensoleillement) seraient améliorées en réduisant la hauteur des nouvelles constructions sur les franges au nord-ouest affectées aux logements familiaux directement en contact avec le tissu existant.

La Commune ne peut accepter que ce soient les bâtiments trop hauts situés en vis-à-vis du site (p.ex. logements des officiers gendarmes R+6 dans la rue J. Wytsman) qui déterminent la hauteur des volumes capables dans lesquels les nouvelles constructions pourront s’inscrire.

La commune demande dès lors de réduire significativement  la hauteur du volume capable dans la rue Fritz Toussaint et dans la rue Juliette Wytsman. Et de réécrire les prescriptions réglementaires en ce sens (prescription A.3).

D’autant que les constructions projetées dans le projet de PAD permettent d’accueillir environ 1.026 habitants soit une densité de population de 266 habitants/ha, ce qui est excessif. Il est en effet prévu d’accueillir sur le site 200 logements familiaux (421 habitants) et 600 kots (605 habitants) et donc une densité de population équivalente à celles des 9ème et 13ème arrondissements de Paris ou encore à celle des quartiers le plus denses de Bruxelles à Saint-Gilles («  Monténégro »).

Densité à laquelle viendra encore s’ajouter les nombreux visiteurs journaliers du site.

 

En ce qui concerne le programme et la cohabitation des fonctions

La Commune tout comme les riverains qui ont déjà pu s’exprimer sur le projet de PAD sont soucieux de la bonne cohabitation entre les activités universitaires et la fonction de logement classique.

La spatialisation du programme qui, contrairement à d’autres scénarios évalués, différencie  clairement les logements étudiants et les équipements à vocation métropolitaine des logements familiaux semble être la meilleure solution pour favoriser une cohabitation harmonieuse des activités sur le site et vis-à-vis de l’extérieur.

Dans l’optique d’une coexistence tranquille des  diverses occupations, la Commune insiste pour que le bâtiment D soit effectivement destiné aux familles de chercheurs et doctorants étrangers qui viennent à Bruxelles pour le moyen terme.

En ce qui concerne l’activité commerciale, la proposition de la répartir le long de la diagonale active est également de nature à assurer la bonne intégration de cette fonction dans un tissu dense. Cependant, hormis pour le bâtiment « M » qui est destiné à accueillir un « food court » et un marché couvert de produits bio, les seuils autorisés pour l’activité commerciale en zones mixtes paraissent excessifs. En tous cas, la Commune demande de privilégier des cellules commerciales de taille modeste et utiles à la vie de proximité en l’indiquant dans le volet stratégique.

 

En ce qui concerne l’ouverture physique du site sur les quartiers voisins

La Commune souscrit aux orientations concernant le traitement du mur d’enceinte dans les rue Juliette Wytsman et Fritz Toussaint ainsi que pour le mur à l’intérieur qui site (clos des mariés).Elle adhère également à celles proposées pour le mur à front du Boulevard Général Jacques.

Par contre, en ce qui concerne le mur longeant l’avenue de la Couronne, la Commune estime que le maintien du mur en l’état nuit à la relation du site avec la voirie et à l’attrait des cheminements piétons le long du site. La Commune demande, à cet endroit, d’animer le front bâti par des solutions architecturales qui respectent l’intérêt patrimonial et le rôle structurant d’une configuration qui contribue à l’identité du site.

Pour renforcer cette animation de l’avenue de la Couronne au niveau des casernes, la Commune demande, en outre, que l’entrée monumentale existante du site sur l’avenue de la Couronne devienne une porte d’entrée principale pour le site et, pour cela, que les rez-de-chaussée les plus proches (quelques dizaines de mètres courants des rez-de-chaussée des bâtiments J et K sur l’avenue de la Couronne et des bâtiments G et L dans l’intérieur du site) soient traités comme des « rez-de-chaussée activés.

 

En ce qui concerne les équipements

La Commune réitère ses demandes en matière d’équipements et tient particulièrement à ce qu’une bibliothèque internationale puisse s’implanter sur le site en raison de sa vocation internationale et du caractère cosmopolite d’Ixelles et de la Région.

Outre la bibliothèque internationale et en sus de ce qui est proposé dans le projet de PAD, la commune souhaite les équipements suivants qu’elle estime nécessaire au bon fonctionnement du site:

  • une école fondamentale (a priori de l’enseignement néerlandophone)
  • un équipement sportif de dimension locale, lequel pourrait être mutualisé avec l’école;
  • une crèche ;
  • une plaine de jeux;
  • un point vélo

La Commune demande que les occupations temporaires qui animent actuellement le site soient évaluées et alimentent la réflexion pour définir les appropriations définitives.

 

En ce qui concerne la typologie et la nature des logements familiaux 

Pour le logement familial, la Commune demande de réfléchir à une mixité de taille des logements sur le site.

Egalement, elle souhaite qu’une proportion très importante de logements publics soit envisagée voire la totalité du parc de logements familiaux projetés.

En effet, la Commune d’Ixelles connaît des prix pour l’immobilier résidentiel parmi les plus hauts de la Région Bruxelloise, tant dans le locatif que dans l’acquisitif. Cette situation limite de manière croissante la résidence à Ixelles des publics précarisés et modestes. La part peu élevée du logement public à Ixelles (autour de 5% loin des 15% d’objectif pour chaque commune de la Région) contribue à la difficulté de localisation résidentielle pour les populations défavorisées sur le territoire communal. C’est pourquoi, la Commune souhaite que la partie logements familiaux compte la proportion la plus élevée de logements publics possible, étant entendu que l’urbanisation d’un nouveau morceau de ville comme celui des Casernes est unique à Ixelles et non appelé à se renouveler dans les années à venir.

Par ailleurs, la Commune souscrit au souci d’innovation qui tend à proposer une offre en habitats groupés et/ou en logements intergénérationnels. Un habitat communautaire pour seniors pourrait par ailleurs constituer une typologie de logements intéressante à développer sur le site, le besoin de pareil programme, en particulier parmi les opérateurs de logements publics, étant à présent avéré.

 

En ce qui concerne l’espace vert 

La commune se réjouit de la création d’un espace vert de pleine terre accessible à tous dans une zone qui en est actuellement dépourvue.

La Commune souhaite néanmoins augmenter sa superficie soit en démolissant le bâtiment « I » de faible valeur patrimoniale soit en réduisant sensiblement son emprise.

Cette demande vise à éviter les conflits d’usages qui risquent de découler d’un espace vert mal proportionné tels que ceux observés dans le site similaire  de l’ancien hôpital  militaire d’Ixelles accueillant pourtant un espace vert plus conséquent. Des conflits d’usages dont il est attendu qu’ils soient aggravés en raison de la situation du parc le long de la diagonale de mobilité qui est vouée à   accueillir les principaux flux piétons.

casernes parc

(c) Ixelles

En ce qui concerne l’esplanade centrale 

Le projet de PAD prévoit que l’esplanade centrale devant le bâtiment M reste à dominante minérale en vue notamment d’y organiser des événements ponctuels.

Cela étant, et puisqu’elle ne contraint pas l’organisation d’événements, la Commune demande de privilégier la plantation d’alignements continus et réguliers d’arbres de première grandeur sur la longueur de la place dans une optique paysagère qui tient compte de la trame orthogonale caractéristique des lieux.

 

En ce qui concerne la mobilité et le stationnement 

En matière de mobilité, la Commune soutient le parti pris de dédier le site aux mobilités actives étant donné l’excellente accessibilité du site. Cela étant, la Commune s’inquiète des  conflits qui pourraient apparaître entre les piétons et les cyclistes à l’intérieur du site.

La Commune souhaite que l’esplanade centrale soit consacrée à l’agrément et à la déambulation piétonne et n’est par conséquent pas favorable à la matérialisation d’un itinéraire cyclable principal à travers cet espace.

Dans cet ordre d’idées, la Commune demande de positionner les parkings vélos de grande capacité à différents endroits en bordure de site pour limiter les conflits de ce mode de transport avec les piétons.

En ce qui concerne le stationnement automobile, le volet indicatif du projet de PAD prévoit un ratio de 0,77/logement qui est conforme à l’ambition du site et cohérent avec la très bonne accessibilité dont il jouit.

La Commune soutient cette proportion de stationnement qui correspond aux études du rapport sur les incidences environnementale et aux besoins du marché pour un site présentant une telle accessibilité en transports publics. Elle estime qu’il n’est pas nécessaire de confirmer ce quota dans les prescriptions réglementaires étant donné que la révision de l’actuel Règlement Régional d’Urbanisme propose des ratios de même grandeur pour la zone ; à savoir :

  1. a) au minimum 0,5 emplacement/logement et au maximum 0,75 emplacement/logement pour les studios et les logements d’une chambre ;
  2. b) au minimum 0,75 emplacement/logement et au maximum 1 emplacement/logement pour les logements de deux chambres ;
  3. c) au minimum 1 emplacement/logement et au maximum 1,5 emplacement/logement pour les logements de trois chambres et plus.

Par ailleurs, le RRU prévoit que le nombre d’emplacements de parcage peut être inférieur à ces normes pour les logements construits par un opérateur immobilier public ainsi que pour les logements étudiants. A juste titre, le projet de PAD ne prévoit pas de stationnement automobile pour les étudiants.

La Commune considère que l’offre de stationnement proposée en souterrain pour les autres fonctions que le logement est modérée (110 places), adaptée au contexte de mobilité et nécessaire au fonctionnement socio-économique du site qui prévoit une fréquentation journalière d’environ 1.500 visiteurs.

Pour ce qui est du stationnement vélo, la Commune demande que la recommandation d’envisager une offre se situant entre 1.400 et 1.700 places vélos soit suivie et de prévoir une intégration sur le site qui ne gêne pas d’autres usages ni la relation dynamique que la  plupart des rez-de-chaussée doivent entretenir avec l’espace public pour l’animation, le confort urbain et le contrôle social du site. L’offre devra être répartie en divers endroits en périphérie du site (pas concentrée en un seul endroit).

Bien que la question puisse être examinée à l’occasion des permis d’urbanisme, la Commune souhaite déjà insister sur la nécessité d’équiper les parkings souterrains de bornes de recharge pour les véhicules électriques.

Egalement, la Commune estime dès à présent que la mise à disposition de une à trois voitures partagées dans le périmètre du site tel que recommandé par le rapport sur les incidences environnementales est tout à fait insuffisant et demande d’en prévoir au minimum 5 dont un consacré à un véhicule utilitaire.

La Commune considère, par ailleurs, impératif de maintenir et de renforcer l’offre de transports en commun sur la ligne 25 qui opère la liaison entre les différentes localisations universitaires (Solbosch, Plaine et désormais Casernes).

De même, la Commune souhaite que le volet stratégique du PAD recommande d’apporter des améliorations au pôle d’échanges de la gare d’Etterbeek et spécialement au niveau des quais de trams qui sont trop étriqués pour recevoir les flux de passagers actuels et a fortiori ceux à venir dans de bonnes conditions de confort et de sécurité.

tram 25

photo (c) YR

En ce qui concerne l’évolution du site sur le long terme 

Dans un esprit de développement durable, la Commune soutient la proposition d’imposer aux espaces et programmes  qu’ils respectent un principe d’adaptabilité et d’évolutivité.

 

En ce qui concerne la gestion et l’entretien du site

 La commune conçoit qu’il n’est pas du ressort du PAD de prévoir les modalités de gestion et d’entretien du site. Néanmoins, cette question est cruciale pour le bon fonctionnement des lieux.

Il y aura lieu en cette matière d’être exemplaire compte tenu de l’ambition de développement durable et d’économie circulaire affichée par le projet de PAD.

La Commune demande d’ores et déjà de maintenir en tout temps un accès public au site (24h/24 et 7j/7).

En ce qui concerne l’espace public, il y aura lieu de définir un gestionnaire et, le cas échéant, établir une convention de gestion et d’entretien entre les différentes parties prenantes.

La Commune n’a pas d’objection de principe à ce que le site demeure privé avec des servitudes publiques (perpétuelles) de passage.

En ce qui concerne les prescriptions réglementaires

 Compte tenu des remarques qui précèdent :

  • Modifier la prescription littérale A.3. concernant la hauteur totale des bâtiments de la zone d’habitation afin d’en réduire les gabarits ;
  • Trouver une formulation plus juste pour la prescription A.5. qui impose une « variation des alignements ». Dans la mesure où l’alignement constitue la limite entre le domaine public et le domaine privé, et que cette limite est donnée par le mur d’enceinte, il est plus juste d’écrire « une implantation variable des constructions par rapport à l’alignement ». ;
  • Vérifier l’intérêt de figurer la prescription additionnelle C.4. relative à la connexion d’au moins un passage public accessible entre le boulevard G. Jacques et l’intérieur du site sur les plans réglementaires ;
  • Modifier la prescription E.1. afin que, compte tenu des caractéristiques de la trame historique, les espaces structurants arborés soient plantés de manière continue et régulière ;
  • Pour les voies à l’intérieur du site qui deviendront publiques, il y a lieu de définir leur statut en matière d’enseignes et de publicité (p.ex. zone restreinte) et, à cet égard, prendre en compte le caractère patrimonial des lieux. La Commune demande d’y interdire la publicité ;
  • Préciser ce qu’il convient d’entendre par « installations provisoires de nature événementielle » qui, si elles sont permises sans limitation saisonnières, devront recevoir les autorisations appropriées et se conformer aux règlements d’urbanisme et notamment à l’arrêté du 29 janvier 2004 relatif aux permis à durée limitée. Qu’il y a lieu d’exclure les dispositifs de publicité de ces installations événementielles temporaires ;
  • Étendre la zone de parc dans les prescriptions graphiques.

image à la Une (c) Perspective

 

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