Quartier Châtelain : avis défavorable sur le projet MCE

La Commision de concertation unanime et le Collège d’Ixelles ont rendu un avis défavorable sur la demande de permis d’urbanisme pour la transformation du Management Centre Europe (MCE) en complexe résidentiel. Motifs : une trop grande densité, un projet trop introverti, des gabarits à rues trop imposants, une absence d’équipement d’intérêt collectif. La Commission de concertation a aussi et surtout rejeté la proposition de construction de maisons en intérieur d’îlot.

MCE existant

situation actuelle (c) google

Le MCE est un vaste complexe de congrès et bureaux de 10.300 m². Il occupe toute une parcelle d’environ 3.200 m² qui relie les rues de l’Aqueduc et Campenhout, à proximité immédiate de la place du Châtelain à Ixelles. Actuellement, le site comprend deux immeubles assez massifs le long des rues, un auditoire et un parking en coeur d’îlot.

Vieillot et obsolète, le centre de congrès s’est progressivement vidé de ses occupants et activités

Un promoteur a racheté le complexe et entend y réaliser un programme résidentiel important d’environ 8.100 m² (59 appartements et 8 maisons unifamilliales).

MCE projet

le projet

Analyse critique

Le projet immobilier est intéressant d’un point de vue développement durable dans la mesure où il garde la structure d’un immeuble existant sans tout démolir et qu’il reconvertit un immeuble de bureaux en logements. Les stationnements souterrains existants du MCE sont récupérés au profit des logements.

MCE

le projet

Mais il pose aussi question :

  • une trop grande densité (P/S de 2.5 alors que le P/S acceptable serait de l’ordre de 2 maximum) ;
  • des gabarits à rue (hérités de l’immeuble de bureau) trop écrasants ;
  • un projet est trop introverti, conçu comme un clos privé tourné sur lui-même. Une seule entrée des immeubles par rue. Autrement dit, il faut pénétrer dans l’îlot pour accéder à son appartement, même s’il donne sur la rue. Du coup, la rue n’est pas très animée, ce qui renforce le caractère massif du projet.
  • des constructions de logement en intérieur d’îlot. La Commune et la Région n’y sont, a priori, pas favorables sauf si des conditions locales exceptionnelles le permettent. Car le logement en intérieur d’îlot crée souvent des nuisances sonores et des vis-à-vis gênants ;
  • pas assez de verdurisation et une faible biodiversité projetée. Comme la dalle du parking souterrain est maintenue, le projet ne prévoit pas de plantations de grands arbres. Des solutions techniques pour créer des profondeurs de terre  plus importantes existes, notamment en créant des fosses à travers la dalle de béton ;
  • pas d’équipement d’intérêt collectif (sport culture, associatif, enseignement, crèche…). C’est un problème récurent du quartier : beaucoup de grands projets résidentiels, beaucoup de nouveaux habitants qui ont des besoins mais aucune contribution des projets à la vie collective ;
  • pas de logement à caractère social (on ne peut malheureusement pas l’imposer actuellement dans un projet privé) ;

Suite à cet avis défavorable, le promoteur devra modifier son projet et le représenter.

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