Les 30 lignes de conduite de l’Urbanisme à Ixelles

Quels projets immobiliers sont encore acceptables aujourd’hui ? Quelle densité ? Quels types de logements ? Que faire des bureaux ? De quelle manière concevoir un bâtiment ? Quelle gouvernance de projet ? Comment, à la fois, protéger le patrimoine et promouvoir l’architecture contemporaine ? Comment répondre à l’urgence climatique ?

La Commune d’Ixelles a fait l’exercice collectif de préciser, en toute transparence, sa vision urbaine. Pour éviter la spéculation foncière, pour sécuriser les investissements, pour rassurer les habitants, nous avons voulu définir une vision claire du « bon aménagement des lieux ». Voici, en une trentaine de points d’attention, la vision urbanistique que défendra la commune d’Ixelles durant les 5 prochaines années. 

Mise en garde : Ces  lignes de conduite  n’exonèrent en rien de l’examen individuel de chaque cas qui sera soumis à l’autorité administrative qu’est la Commune. Il s’agit de points d’attention qui doivent permettre aux porteurs de projets, quels qu’ils soient, de s’en inspirer au même titre qu’une indication de la volonté du Collège ixellois en ce qui concerne le développement urbanistique du territoire de la Commune.

1. Assurer une gouvernance transversale et concertée des projets d’envergure, en amont des demandes de permis d’urbanisme

Faire appel aux outils et instances tels que la Chambre de qualité et  la Réunion de projet…

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2. Assurer une information et une concertation de qualité auprès de la population

Améliorer l’information publique, notamment en publiant en ligne les dossiers soumis à l’enquête, et encourager les demandeurs à mettre en place un échange avec les riverains et comités de quartier en amont des dépôts de permis d’urbanisme. Les aspects techniques sont à résoudre.

3. Préserver et mettre en valeur le patrimoine architectural, paysager et urbanistique

En particulier les patrimoines néoclassique et moderniste, les devantures commerciales historiques, le « petit patrimoine », les ensembles urbanistiques cohérents, encore très souvent menacés aujourd’hui.

4. Encourager la création architecturale contemporaine de grande qualité

Avoir recours à des concours publics ou privés, encadrés par le BMA, des prix d’architecture, etc.

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architectes Vanden Eeckhoudt-Creyf, 2014

5. Encadrer les subdivisions et les rehausses d’immeubles

Limiter le nombre d’appartements (par exemple 3 logements par maison mitoyenne néoclassique bruxelloise R+2+T). Sans préjudice du respect des normes spécifiques prévues par le Code bruxellois du Logement et le Règlement régional d’urbanisme, n’autoriser les logements en cave que lorsque des conditions exceptionnelles le permettent (accès à un jardin ou cour anglaise à l’arrière, duplex avec le rez). Parallèlement, être attentif à la diversité de l’offre de taille des logements.

6. Privilégier, dans les grands projets et quand les conditions locales le permettent, l’activation de l’espace public par une animation des rez-de-chaussée par des équipements, des commerces, des entrées d’immeubles

Egalement dans un objectif de contrôle social.

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7. Veiller à la mixité commerciale dans les noyaux commerciaux

8. Veiller aux prescrits sur les enseignes commerciales afin d’assurer l’harmonie et la sobriété des rues et artères commerciales

9. Garantir le respect des normes et de l’accessibilité PMR

Assurer, pour les projets d’une certaine superficie, un pourcentage de logements adaptés PMR, ainsi qu’un pourcentage de logements adaptables ; veiller au respect strict des normes du RRU en matière d’accessibilité dans les commerces et équipements collectifs.

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10. Etre attentif à l’installation d’entrées séparées pour les logements où une activité commerciale est installée au rez-de-chaussée, ainsi qu’à l’occupation des étages au-dessus des commerces

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11. Protéger les espaces verts et promouvoir la biodiversité

  • limiter l’abattage d’arbres au strict minimum et assurer la plantation d’arbres
  • préserver, voire augmenter, les espaces verts publics et privés (et toujours les garantir)
  • préserver, voire augmenter, les espaces de pleine terre
  • préserver et favoriser la biodiversité
  • promouvoir les espaces potagers

12. Contribuer à la lutte contre les inondations

  • Tendre à la gestion de l’eau de pluie à la parcelle (objectif pas de rejet à l’égout)
  • prévoir une infiltration/perméabilité suffisante
  • favoriser la réutilisation de l’eau de pluie
  • envisager les constructions sur pilotis dans les fonds de vallée

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13. Favoriser les matériaux durables en ayant une réflexion et une attention à la qualité de la mise en œuvre. Prendre en compte le bilan carbone desdits matériaux.

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Tour Mjos, 2019

14. Favoriser les énergies renouvelables

15. Favoriser les rénovations et éviter les démolitions, dans un objectif de développement durable

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16. Intégrer l’économie circulaire dès la conception des immeubles et dans la gestion de chantier

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(c) guide bâtiments durables

17. Faire des chantiers durables la règle. Favoriser la récupération des eaux de pompage des chantiers

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18. Encourager la conception de bâtiments fonctionnellement neutres et de logements modulables

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19. Faire d’Ixelles le laboratoire de l’isolation thermique 

Promouvoir les solutions innovantes, avec une attention particulière aux aspects esthétiques et patrimoniaux.

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20. Garantir la qualité et la quiétude des intérieurs d’îlot

Ne pas développer, a priori, les habitations en intérieur d’îlot, sauf si des conditions locales exceptionnelles le permettent, et  lorsqu’une forme architecturale innovante permet d’accueillir des familles dans de bonnes conditions de cohabitation avec le voisinage. Limiter les terrasses d’horeca à l’arrière.

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21. Dans les projets de logement, privilégier les chambres à l’arrière et les salons et séjours en façade avant afin de garantir le calme en intérieur d’îlot.

22. Dans les nouvelles constructions d’ampleur, porter une attention particulière à une densité mesurée et contrôlée

A ce stade, et en attendant un document de planification de type PCD, faire usage des recommandations des travaux préparatoires au PRDD –  préconisation de P/S par îlot, et être attentif à une juste densité de population.

carte densité

23. Permettre de déroger au RRU pour diminuer le nombre d’emplacements de parking en cas de bonne desserte par les transports publics ; multiplier les parkings vélos mutualisés, ouverts au quartier

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24. Etre attentif au besoin de création de logements à finalité sociale  sur le territoire ixellois

Pour ce faire, privilégier l’affectation des charges d’urbanisme à la construction ou à la rénovation de logements à finalité sociale afin de tendre vers l’objectif régional de 15%.

25. Limiter l’emprise publicitaire commerciale

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26. Dans les zones d’équipements d’intérêt collectif et de service public du PRAS, maintenir une part conséquente d’équipements

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27. Promouvoir un pourcentage d’équipements dans les projets de 5.000 m² et plus

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28. Encadrer la création de logements étudiants

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               Le Collège est

  • favorable aux projets de kots étudiants à loyer modéré développés par les pouvoirs publics et/ou les institutions d’enseignement supérieur ;
  • inquiet et défavorable aux grands projets de kots étudiants privés vendus ou loués à prix libre sur le marché au sein des quartiers habités classiques ;
  • défavorable à la transformation d’immeubles d’habitation classiques (maisons unifamiliales, hôtels de maîtres, immeubles de rapport…) en complexe exclusif de kots étudiants ; par contre, dans une maison unifamiliale, une chambre pour étudiant est évidemment acceptable ;
  • favorable aux kots étudiants sur les campus universitaires et casernes ;
  • favorable aux projets de kots qui permettent de réhabiliter/reconvertir/réaffecter des immeubles de bureaux (par exemple boulevard de la Plaine, en face du Campus) ou industriels, sans démolition complète; à condition qu’une part de ces logements étudiants soit conventionnée avec une institution d’enseignement supérieur ou publique et donc à prix modéré.

 29. Accueillir favorablement les projets de cohousing s’ils permettent la réhabilitation d’immeubles complexes existants impossibles à réutiliser pour du logement classique (immeubles de bureaux, industriels, anciennes patinoires)

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30. Dans les zones de mixité, veiller à garantir une part d’activité économique au sein des grands projets

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